Статьи

• О стране
• Визовый режим
• Вид на жительство
• Ипотека
• Постоянное место жительства
• Гражданство
• Посольства и консульства
• Процедура приобретения недвижимости
• Содержание недвижимости и налоги
• Сдача недвижимости в аренду

Процедура приобретения недвижимости

Согласно болгарскому законодательству, иностранные физические лица вполне могут покупать недвижимость в Болгарии – как коммерческую, так и жилую.

Болгария славится своими виллами на побережье, иностранцы охотно их покупают.  Вилла в Болгарии – это отличное вложение средств и прекрасное место не только для отдыха, но и бизнеса. Если вы предпочитаете апартаменты, Болгария предложит вам большой выбор самых различных роскошных помещений для найма, а также покупки жилья или офиса. Апартаменты в Болгарии – прекрасное сочетание цены и качества. Если вы предпочитаете инвестировать в зарубежную недвижимость, Болгария одна из тех стран, где вы найдете много отличных предложений. Недвижимость в Болгарии не так дорога, как в других развитых Европейских странах, а с учетом других преимуществ – хорошей экологии и близости морского побережья, развитой инфраструктуры – инвестиции в недвижимость Болгарии являются обоснованными и прибыльными.
Покупка квартир, другой недвижимости не является очень сложным процессом. Коммерческая недвижимость в Болгарии – это, безусловно, отличное сочетание цены и тех преимуществ, которые вы приобретаете вместе с ней. Недорогая недвижимость Болгарии привлекает инвесторов – как крупных, так и рядовых граждан – которые хотят приобрести собственное жилье или офисы за рубежом.  
Особый интерес инвесторов может привлечь элитная недвижимость Болгарии. Значительное количество отличных предложений, высокий уровень стандартов, красивая архитектура и великолепное сочетание зданий с ландшафтами, прекрасного внутреннего дизайна и достижений прогресса – все это сделает ваш выбор увлекательным и результативным. Элитная недвижимость, дома, апартаменты и квартиры – в Болгарии вы найдете все, что вам нужно.

Землю в Болгарии продавать иностранцам запрещено. Можно только брать ее в неограниченном объеме, сроком от 4 лет и выше, в аренду (кроме территорий заповедников и военных объектов). Покупать землю можно болгарским фирмам, а таковыми считаются компании, имеющие хотя бы 1% болгарского капитала. Таким же правом обладает и фирма, зарегистрированная в Болгарии, учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. Лица, получившие ВНЖ, не имеют права приобретать земельные участки на свое имя – их можно приобрести только при наличии статуса гражданина страны или на юридическое лицо, учрежденное в Болгарии.

  Если купить квартиру в Болгарии, на адрес квартиры можно регистрировать фирму и использовать саму квартиру как офис. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных граждан. 

Сдача земли в аренду в Болгарии не очень распространена. Оформить такую аренду можно официально на фирму, как и покупку, но возможен вариант, когда вам удастся просто договориться с собственником земли. Если он заинтересован и принимает ваши условия, то вы сможете заключить договор без лишних формальностей.

  Поэтому, если покупатель – частное лицо, то участок под домом, который в сельской местности, как правило, составляет примерно 10 соток, также придется брать в аренду. В любом случае, если вы собираетесь купить дом в Болгарии с участком, то лучше и проще образовать юридическое лицо и покупать все сразу с землей.

При покупке квартиры таких проблем не будет, так как в договоре при продаже квартиры прописывается так называемая «идеальная часть участка земли» – условное понятие, обозначающее небольшой участок, находящийся под жилым домом (как правило, от 0,3 до 5 кв. м.). В целом, квартиры в Болгарии купить достаточно просто.

Вся земля в Болгарии делится на два типа: на находящуюся в так называемой «регуляции» и находящуюся «не в регуляции». «В регуляции» – означает, что участок включен в план развития конкретного населенного пункта, на нем возможно строительство, так как он исключен из зоны сельскохозяйственной деятельности. Если земля «не в регуляции» (находится в районе, не имеющем утвержденного плана застройки) или задействована в сельскохозяйственной ротации, то на ней без разрешения строить нельзя. Для получения разрешения нужно обратиться к местной администрации.

Перевод сельских угодий «в регуляцию» – процедура длительная и зачастую дорогая, иногда она достигает полутора-двух лет. Сроки и стоимость зависят от категории земли: если земля относится к 1-6 категориям (то есть, благоприятна для сельского хозяйства), то есть вариант, что местные власти вообще откажутся ее переводить в регуляцию. Если категория земли от 7 и ниже, то процедура перевода ее «в регуляцию» окажется быстрой и дешевой.

Строительство дома даже на земле «в регуляции» потребует специального разрешения властей. При постройке частного дома проблем с разрешением быть не должно. И хотя земля принадлежит фирме, строительство дома можно оформить на физическое лицо.

  Этап проектирования занимает, как правило, не меньше 2 месяцев. Само строительство частного дома в Болгарии обычно не длится дольше года, но может завершиться в срок от 4 до 5 месяцев. Крупный жилой дом можно строить и 2 года – большую часть этого времени займет получение всевозможных разрешений.

Проще всего заключить договор со строительной фирмой. Если есть желание сэкономить, то можно нанять рабочих и следить за строительством самостоятельно. Но это потребует постоянного присутствия и изрядного количества потраченного времени.

Договор аренды недвижимости Болгарии заключается непосредственно между участниками этого процесса, то есть нотариально он может не заверяться, если только речь не идет о каких-то особых условиях или очень крупных площадях. Незнание болгарского языка помехой стать не должно, так как сотрудники туристических агентств прокомментируют все пункты по запросу.

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен выплачивать подоходный налог, который составляет 10% получаемой им с арендатора суммы. Ставка налога всегда фиксирована.

Сдача в аренду квартиры в Софии окупит покупку недвижимости раньше, чем недвижимость на морских и горных курортах (из-за сезонности). Наиболее прибыльными с арендной точки зрения считаются курорты Северной Болгарии: Золотые Пески, Варна и Албена, – где сезон длится с марта по октябрь. Практически круглый год длится сезон в бальнеологических курортах, но рынок аренды там пока находится на стадии развития.

Регистрация компании обойдется примерно в 800-1000 евро. При этом фирмой нужно будет заниматься, то есть бухгалтер будет обязан ежегодно предоставлять налоговой инспекции отчет. При открытии фирмы, нужно перевести на ее счет сумму не меньше 5 тыс. болгарских левов ($2500). На счете физического лица в Болгарии может оставаться сумма в 10 левов, но со счетом фирмы так поступить будет нельзя, так как банк может его прикрыть, если средств на обслуживание будет недостаточно. При открытии счета иностранцу необходимо предоставить болгарский адрес, куда банк должен пересылать корреспонденцию, и собственный паспорт с действующей визой.

Сначала нужно определиться, как компания будет называться, кто будет ее учредителем, какой тип предприятия Вы создаете. Таких типов четыре: ЕООД (общество с ограниченной ответственностью, учреждаемое одним физическим или юридическим лицом), ООД (ООО, учреждаемое группой лиц или компаний), АД (акционерное общество), ЕТ (частный предприниматель). В случае, когда юридическое лицо создается с целью покупки земли, обычно выбирают первый вид компании, ЕООД.

Потом необходимо собрать документы: копии заграничного и гражданского паспортов, договор аренды офиса (это может быть и адрес бухгалтерской фирмы, которая уже была выбрана для поддержания юридического лица), справка из банка о наличии необходимой суммы на временном счету уставного фонда (5 тыс. левов).

Все документы заверяются у болгарского нотариуса. Также он должен заверить подлинность подписи учредителя. Далее вам нужно будет заполнить и подписать пакет бланков и форм, которые в дальнейшем будут отправлены по учреждениям.

Если вы хотите перепоручить саму процедуру проведения документов по инстанциям юристу, который может помочь с регистрацией и получением пакета документов, то надо оформить на него доверенность.

Если вы решили действовать самостоятельно, то вам нужно будет:
- сдать документы в суд для окончательного вынесения решения по регистрации фирмы
- получить решение суда (примерно через неделю после сдачи);
- зарегистрировать фирму в Булстате (Служба статистики);
- заказать и получить печать в соответствующей организации (контакт вам даст нотариус);
- заключить договор с бухгалтером или бухгалтерской компанией, которая возьмет на себя обслуживание вашей фирмы;
- оплатить услуги нотариуса, государственные налоги и пошлины по регистрации в Булстате и суде. Вся сумма не превысит 1000 евро;

Когда все это будет сделано, а налоговые органы Болгарии и Булстат будут удовлетворены, то в Государственной Газете Болгарии появится объявление об учреждении вашей компании и Булстат выдаст Вам свидетельство. После этого деньги с временного счета компании нужно будет перевести на постоянный счет по окончании регистрации.

При открытии счета лучше обратиться за помощью к юристам, так как процедура эта непроста и в последнее время в Болгарии при регистрации компании стали часто отказывать (при всем том, что пошлина взимается в любом случае, даже когда решение отрицательное). Также вероятно то, что сроки прохождения инстанций растянутся от предполагаемой недели до месяца, а то и до двух.

Отчет бухгалтера обойдется вам в 300 левов ($150). Если ваша компания будет реально работать, то эта сумма будет уже значительно выше. Содержание банковского счета компании составит примерно 5 евро в год. Никто не удивляется тому, что фирма заведомо нерабочая, поэтому можно не бояться какой-либо принудительной ликвидации. Следует только регулярно платить налоги.

Процедура покупки
Недвижимость в Болгарии продается в основном с первичного рынка, то есть новостройки. Широк также выбор инвестиционных проектов или уже строящихся объектов. Поэтому договоры, в первую очередь, заключаются непосредственно с застройщиками. После принятия решения о приобретении того или иного объекта потенциальный покупатель связывается с застройщиком или агентом по недвижимости, получает его согласие и сообщает ему дату приезда для оформления сделки.

Некоторые риэлторские компании предоставляют ознакомительные туры в Болгарию, чтобы клиенты могли на месте выбрать объект. Но если желания ехать и разбираться во всем на месте не имеется, можно возложить все дела по приобретению объекта недвижимости в Болгарии на риэлторское агентство. Резервация апартамента и подписание предварительного договора происходит по месту нахождения клиента. «Из дома» можно также оформить юридическое лицо и покупку земельного участка.
Когда объект выбран для приобретения, покупатель оставляет застройщику резервационный депозит, то есть предварительный взнос, в размере, не превышающем 10% от стоимости недвижимости. Обычно сумма депозита составляет 1000 евро. Далее подписывается предварительный договор, в котором описывается вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства.
В предварительном договоре должно быть:
- объявление сторон, их контакты;
- подробное описание объекта покупки;
- цена покупки, суммы промежуточных плат и моменты их оплаты;
- дата получения акта 16 (разрешения на пользование объектом) и санкции в отношении строителя за задержку с окончанием стройки;
- подробное описание самого объекта на момент передачи собственнику;
- санкции в случае задержки передачи в эксплуатацию;
- санкции в случае, если одна из сторон передумает покупать или продавать объект, и период, за который деньги должны быть возвращены.
Желательно, чтобы договор был составлен на двух языках: на болгарском и русском или на болгарском и английском.

В Болгарии, в большинстве случаев, приобретается жилье на первичном рынке, то есть новостройки. В случае приобретения вторичного жилья предварительный договор обычно не заключается, и участники сделки сразу переходят к ее следующей стадии.

При подписании нотариального акта (договора) необходимо иметь при себе только загранпаспорта (если приобретается недвижимость без земли). Если есть желание переложить осуществление сделки на другого – специалиста, родственника, компаньона – необходима доверенность на оформление сделки и подписание акта или договора о покупке.

В окончательный договор должны быть внесены все владельцы недвижимости, при этом список владельцев составляется самим покупателем. Затем окончательный договор должен быть заверен у нотариуса. С этого момента, покупатель имеет при себе уже тот документ, на основании которого он получит документы на собственность. Далее застройщик, агент или сам покупатель регистрирует покупку недвижимости в суде – это обязательная процедура, чиновники суда вносят изменение обстоятельств по данному объекту в Государственный регистр недвижимого имущества. Ожидание решения суда составит от 3 дней до недели.

После того, как нотариальный документ получен, следует в течение двух месяцев подать декларацию о приобретении недвижимости в территориальную налоговую инспекцию по месту нахождения объекта. Также иностранец должен встать на учет, в муниципалитет и в семидневный срок зарегистрировать собственность на свое имя в Булстате (Департамент Статистики), чтобы получить там соответствующий индивидуальный код.
Число документов, необходимых для приобретения недвижимости в Болгарии, и их содержание варьируются в зависимости от конкретной сделки. Но, в любом случае, итоговый документ – это нотариальный акт (договор) о приобретении недвижимости, на котором должна быть отметка отдела по регистрации. Все процедуры могут занять больше времени, чем заявлено официально (как правило, из-за переноса слушаний в суде). Все документы оформляются на болгарском языке.

Кроме регистрационного и гербового сбора (0,1–1,5%, в зависимости от стоимости объекта – чем он дороже, тем меньше процент), при оформлении документов на объект недвижимости, покупатель выплачивает налог за перевод объекта недвижимости в собственность в размере 2% от балансовой стоимости недвижимости (т.е. 1% от реальной цены апартамента). Ведь налоговая оценка стоимости недвижимости (т. н. балансовая стоимость), осуществляемая территориальной налоговой службой и указываемая в Нотариальном акте, обычно составляет 50% от реальной цены сделки. Существует еще муниципальный налог, который оплачивается при окончательном оформлении сделки и составляет не более 1% от стоимости недвижимости в год. Размер оплаты услуг нотариуса составляет около 0,4% от стоимости объекта. Также вносится 0,01% сбора за регистрацию недвижимости в государственных архивах. Около 0,5% от стоимости следует рассчитать под непредвиденные расходы.

Лучше всего купить дорожные чеки «American Express» в евро, привезти их в Болгарию и положить на свой счет уже в болгарском банке. Оплата по безналичному расчету обойдется дороже. С дорожных чеков при обналичивании в банке возьмут комиссию в 1,5%, когда как при снятии денег со счета комиссия может составить 4%. А вот на вывоз наличных денег придется брать разрешение у Нацбанка, а на границе обязательно декларировать.