Статьи

• О стране
• Визовый режим
• Вид на жительство
• Постоянное место жительства
• Гражданство
• Посольства и консульства
• Процедура приобретения недвижимости
• Содержание недвижимости и налоги

Процедура приобретения недвижимости

Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Чехии как на физическое, так и на юридическое лицо. Раньше иностранцы могли осуществить такую покупку только на компанию, но в мае 2009 г. срок действия данного ограничения закончился. Иностранцы могут покупать все виды недвижимости: жилую, коммерческую, землю (кроме лесных массивов и особо охраняемых государством объектов).

Начинать процесс покупки недвижимости в Чехии нужно с предварительного ознакомления с объектами (с помощью интернета, специализированных печатных зданий или тематических выставок). После этого надо выбрать агентство, которое будет сопровождать покупателя в ходе сделки. Это может быть агентство в Чехии, или чешское представительство компании в Украине, или украинская фирма, продающая недвижимость в этой стране через чешских партнеров. За содействием в ходе сделки также можно обратиться к чешскому адвокату. Покупатель может заниматься процедурой покупки и самостоятельно, но при этом придется лично разбираться в юридических тонкостях и посещать необходимые инстанции. Необходимо также помнить о языковом барьере.

По желанию покупателя агентство организует ознакомительный тур. Он позволяет покупателю лично ознакомиться с достоинствами и недостатками объекта. При этом договориться о просмотре 5-7 объектов можно еще до приезда в Чехию. Например, тур Прага-Карловы Вары может длиться один день и стоить 2 тыс. чешских крон (€78). Он включает в себя осмотр объектов и получение информации от агента о ситуации на рынке, о преимуществах и недостатках того или иного объекта, юридических тонкостях процедуры покупки и т. д.

Покупатель может осуществить сделку удаленно, не выезжая в Чехию. Для этого нужно оформить доверенность на своего представителя. Агент по недвижимости отправляет покупателю специальную форму доверенности (если это чешское агентство, то из Чехии в Украину), покупатель заполняет ее и заверяет у украинского нотариуса, а затем отправляет обратно агенту. Агентство переводит доверенность на чешский язык в Организации Судебных Переводчиков в Чехии, где на нее ставят печать.

В Чехии принято осуществлять расчеты по сделке через банковский перевод, для чего покупателю нужно открыть личный счет в этой стране. Процедура занимает 30–40 минут, для открытия счета на него нужно положить всего €10. При этом требуется предъявить заграничный паспорт и любой другой документ с фотографией предъявителя (например водительские права).

Снятие средств производится в банке после предъявления банковской карты и заграничного паспорта. При данной операции банк удерживает комиссию 1% от переводимой суммы. Небольшую сумму (на задаток и текущие расходы) можно ввезти в Чехию наличными. При ввозе наличных в Чехию следует иметь в виду, что любую сумму будет необходимо декларировать на чешской границе. При переводе денег внутри Чехии у владельца счета не потребуют сведений о происхождении денег. Дальнейшая сделка будет осуществляться в чешских кронах.

Если недвижимость оплачивается сразу, то процедура проведения сделки может занять три-четыре дня, не считая времени на осмотр объектов в начале процедуры покупки и государственную регистрацию при ее окончании. Если недвижимость приобретается в ипотеку, срок увеличивается, так как требуется время на рассмотрение заявки банком.
Физическое лицо предъявляет заграничный паспорт, юридическое – загранпаспорт владельца бизнеса и выписку о фирме из торгового реестра страны нахождения.
После того как объект выбран, покупатель и продавец подписывают договор о резервировании недвижимости. Договор и все последующие документы заключается на чешском языке, поэтому покупатель может прибегнуть к помощи агент по недвижимости или привлечь стороннего переводчика. Одновременно покупатель оплачивает резервационный взнос в размере от 50 тыс. чешских крон (около €2 тыс.) до 5% от стоимости недвижимости.

Если продажа не состоится по вине продавца, он возвращает покупателю задаток и штраф (размер последнего прописывается в договоре резервирования и может равняться месячной арендной ставке такого объекта). Если по вине покупателя – задаток не возвращается.

На данном этапе покупатель может проверить юридическое состояние покупаемой недвижимости. Для этого ему требуется либо зайти на сайт Кадастра недвижимости (Katastr nemovitostí) либо обратиться в эту организацию лично и получить выписку. В ней указывается, кто и когда являлся собственником, когда заключались договоры купли-продажи, не заложена ли недвижимость и т. д.

После резервирования покупатель оплачивает часть услуг агентства, конкретный порядок которой покупатель и агентство оговаривают заранее (например половину). В качестве подтверждения получения денег агентство предоставляет покупателю чек.

Заключение предварительного договора (договора о будущем договоре) не обязательно. Он требуется лишь при покупке недвижимости в ипотеку: именно по этому документу банк рассматривает заявку на кредит. Заключение этого договора возможно по желанию покупателя при большой сумме сделки. Предварительный договор заключается сразу после внесения покупателем резервационного взноса. Его подписывают покупатель и продавец, заверения у нотариуса не требуется. Документ содержит реквизиты сторон, порядок оплаты и сроки, ответственность сторон и т. д.

После заключения договора о резервации объекта (или после подписания предварительного договора) обязательно оформляется договор о депозите, который определяет порядок перечисления денежных средств. По этому документу сумма, равная стоимости недвижимости за вычетом резервационного взноса, будет храниться на отдельном депозитном счете и может быть переведена на счет продавца только после переоформления права собственности (в некоторых случаях – после завершения регистрации). Хранителем депозита может выступать банк, агентство недвижимости или адвокат. Его подписывают покупатель, продавец и лицо, берущее на себя хранение средств.

По заключении данного договора покупатель переводит на депозитный счет денежные средства. После поступления денег на депозитный счет заключается основной договор купли-продажи. Его подписывают продавец и покупатель, затем документ заверяется нотариусом. Договор заключается на чешском языке, но по желанию покупателя он может быть переведен в письменном виде на русский язык в Организации судебных переводчиков.

После заключения основного договора купли-продажи агент составляет заявление о переоформлении права собственности. Оба документа направляются в Кадастр недвижимости, где государственная регистрация занимает не более полутора месяцев.

В зависимости от условий договора купли-продажи ключи от объекта передаются покупателю либо в момент подписания договора купли-продажи, либо после оформления права собственности. При этом оплачивается государственная пошлина.

Переход права собственности осуществляется после регистрации договора в Кадастре недвижимости. При регистрации на оборотную сторону договора купли-продажи ставится печать. При желании покупатель может заказать в Кадастре недвижимости выписку о праве собственности – лист собственности (стоимость – около €4).

Хранитель депозита (агент, адвокат или представитель банка) отслеживает на сайте Кадастра недвижимости информацию о смене собственника, после чего перечисляет на счет продавца сумму сделки за вычетом налога на переход права собственности. Налог перечисляется в налоговые органы. В случае если налог не уплачивается на данном этапе, обязанность его уплаты через год переходит покупателю. Хранитель депозита обязан провести оплату налога, а покупатель имеет право требовать у него выписку о внесении платежа. В завершение агентство помогает покупателю переоформить на его имя договор на оплату коммунальных платежей.

Налог на переход права собственности составляет 3% от оценочной стоимости недвижимости либо от суммы сделки, в зависимости от того, какая из них выше. Комиссия агентства (от 3% до 5%) зачастую оплачивает покупатель (как правило – без предоплаты). Также необходимо внести госпошлину при регистрации права собственности в кадастре недвижимости – 500 крон (€19). Кто оплачивает ее – зависит от условий договора купли-продажи. Нотариальные услуги (заверка подписей на договоре купли-продажи) составляют 30–70 крон (€1,2–2,7) за подпись. Обычно эти расходы включены в комиссионные агентства.

Украинец может получить ипотечный кредит только в Ипотечном банке Чехии, хотя это непросто. Для этого потребуется предоставить справку о доходах из Украины. Кредит предоставляется в кронах по ставке 8,4% годовых, максимум на 20 лет. Сумма кредита начинается от 350 тыс. крон (€13,6 тыс.), и он не превышает 50% от стоимости объекта. Агентство недвижимости обычно содействует покупателю в оформлении ипотеки.

Если покупается квартира в кооперативе, то она стоит на 15-20% ниже стоимости обычных квартир. Но покупатель не приобретает недвижимость в собственность, а берет ее в долгосрочную аренду (подписывается с кооперативом договор аренды). Поэтому для осуществления любых операций с недвижимостью (сдачи в аренду, реконструкции и т. д.) потребуется разрешение кооператива. Следует внимательно изучить устав и строго придерживаться его, поскольку даже из-за задержки во внесении коммунальных платежей кооператив может расторгнуть с арендатором договор аренды и отказать в членских правах. Подавляющее большинство кооперативных квартир могут приобрести только граждане Чехии или иностранцы с постоянным местом жительства в этой стране. Такие квартиры иностранным гражданам нельзя приобрести даже на юридическое лицо. Для покупки кооперативной квартиры не удастся получить ипотечный кредит. Правда, некоторые из этих квартир можно перевести из собственности кооператива в частную собственность. Но решение об этом принимает товарищество собственников жильця и это будет не быстро.

Если земли под застройку иностранцы могут приобретать без ограничений, то купить сельскохозяйственную землю можно только на юридическое лицо.
При аренде недвижимости между арендатором и арендодателем заключается договор, который содержит паспортные данные обеих сторон, сроки и стоимость аренды, характеристики объекта, ответственность сторон и т. д. При заключении договора арендатор вносит плату за первый месяц проживания, задаток владельцу в размере месячной платы и в таком же размере – гонорар агентству. Залог служит гарантией арендодателю о сохранности мебели, отделки и т. д. (в случае повреждений задаток не возвращается). Обычно коммунальные платежи не входят в стоимость аренды.

Договор заключается на определенный срок и арендатор не имеет права покинуть его раньше установленной даты. В некоторых случаях при преждевременном выезде жильца арендодатели обращаются к юристам, и те в результате обязуют бывшего арендатора оплатить всю сумму аренды (даже если он прожил, например, вместо года всего месяц). Но как правило стороны избегают такого решения. Арендатор обязан предупредить о выезде из жилья за 2-3 месяца. Аренда однокомнатной меблированной квартиры в среднем по престижности районе Праги составляет 11–12 тыс. крон (€430–470) в месяц.