Статьи

• О стране
• Визовый режим
• Вид на жительство
• Постоянное место жительства
• Гражданство
• Посольства и консульства
• Процедура приобретения недвижимости
• Содержание недвижимости и налоги

Процедура приобретения недвижимости

Недвижимость в Испании могут приобретать как резиденты, так и нерезиденты страны. Для того, чтобы купить недвижимость в Испании, иностранцам необходим действующий заграничный паспорт и достаточные финансовые средства.

Вилла в Испании – это отличное вложение средств и прекрасное место не только для отдыха, но и бизнеса. Испания предложит вам большой выбор самых различных роскошных помещений, офисов для аренды, а также покупки недвижимости. Если вы предпочитаете инвестировать в зарубежную недвижимость, Испания одна из тех стран, где вы найдете много отличных предложений. Инвестиции в недвижимость Испании являются обоснованным и прибыльным бизнесом .
  Коммерческая недвижимость в Испании – это, безусловно, отличное сочетание цены и тех преимуществ, которые вы приобретаете вместе с ней. Доступная по цене недвижимость Испании привлекает инвесторов – как крупных, так и рядовых граждан – которые хотят приобрести собственное жилье или офисы за рубежом.  
  Особый интерес инвесторов может привлечь элитная недвижимость Испании. Значительное количество отличных предложений, высокий уровень стандартов, красивая архитектура и великолепное сочетание зданий с ландшафтами, прекрасного внутреннего дизайна и достижений прогресса – все это сделает ваш выбор увлекательным и результативным.

Покупка земли
Земля в Испании является таким же объектом купли-продажи, как и недвижимость. Другими словами, любое физическое или юридическое лицо (в том числе иностранное) имеет полное право приобрести в частную собственность участок земли. Однако здесь имеется огромное количество нюансов. Одна из проблем – предназначение того или иного  земельного участка, установленное государством. Перед оформлением сделки необходимо тщательно ознакомиться с документами об использовании интересующего покупателя участка.
В Испании есть земли, которые предназначены только для сельскохозяйственных нужд или представляют историческую, археологическую ценность, и застраивать их запрещено. Нельзя строить менее чем в 100 м от береговой линии, так как прибрежная зона и пляжи находятся в собственности государства. В 1988 году в Испании был принят национальный закон «О берегах» (Ley de Costas), подтверждающий и расширяющий права государства на прибрежную зону.
Практически вся земля в Испании находится в частной собственности. Участки земли продаются и могут в дальнейшем быть использованы под застройку. Покупка участка, на котором не предполагается постройка в ближайший год облагается налогом – 7%, а также нотариальные затраты. Возведение любого здания сопровождается получением лицензии на конкретные проекты с ограничениями для данной местности. Как правило, высота зданий не может превышать трех этажей.

Регистрация юридического лица
Иностранцы имеют право открывать в Испании предприятия со стопроцентным зарубежным капиталом. Но по закону директор фирмы должен быть резидентом страны и иметь право работы в Испании. Срок открытия новой фирмы – до 1 месяца.
Самые распространенные формы собственности – акционерное общество с неограниченной ответственностью – Sociedad Anonima (S.A.) и общество с ограниченной ответственностью - Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.L.).
Регистрация фирмы предусматривает следующие этапы:
•    заключение договора с юристом на ведение дел фирмы; Для регистрации юридического лица нет необходимости заключать договор с юристом. Равно как и для последующего ведения дел фирмы. В Испании с этим прекрасно справляются асесоры (ведут бух.учёт, подают необходимые налоговые декларации и.т.д.) Юрист нужен, если есть какие-то сложности, большое количество учредителей, высокий уставный фонд и т.д.
•    выбор трех вариантов названия фирмы: через асессора их надо отправить в Мадрид в регистрирующий орган на проверку уникальности, расположив согласно предпочтительности в порядке убывания. Срок ожидания ответа – 2 недели;
•    открытие расчетного счета в испанском банке после регистрации имени компании;
•    перевод на счет компании полной суммы уставного капитала. Минимальный размер уставного капитала в Испании для общества с ограниченной ответственностью (S.L.) составляет 3006 евро, а для общества с неограниченной ответственностью (S.A.) – 60 тыс. евро;
•    подготовка вместе с асессором устава создаваемого общества, содержащего следующие сведения: порядок передачи акций; структуру и компетенцию органов управления общества и порядок принятия ими решений; обязанности по ведению бухгалтерской отчетности; порядок реорганизации и ликвидации общества;  порядок разрешения споров;
•    заверение устава у нотариуса;
•    заказ печати фирмы;
•    отправка асессором устава на регистрацию в Торговую палату Испании для внесения предприятия в государственный реестр, в налоговые органы для получения идентификационного налогового номера (CIF). Нотариальная заверка учредительных документов происходит в присутствии учредителей и администратора. Данные об обществе вносятся в Registro Mercantil (торговый реестр), территориально соответствующий юридическому адресу общества. Стоимость этих процедур процедуры зависит от размера уставного капитала. Налоговый сбор за учреждение фирмы составляет 1% от его суммы. Завершает процесс декларация в налоговых органах: получение номера налоговой идентификации (NIF) и регистрация в соответствующем органе налоговой инспекции.

Покупка недвижимости
После того как объект выбран и зарезервирован компанией или агентством для покупателя, на имя последнего открывается счет, с которого, в дальнейшем, должны производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости. Впоследствии с него могут списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, платежи по ипотечному кредиту.
Процедура открытия счета в испанском банке на имя иностранца простая и займет порядка несколько минут. Для этого необходим только действующий загранпаспорт. Счет может открыть и агент покупателя по нотариальной доверенности. При открытии счета в евро сама операция открытия будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. После вы на руки получаете банковскую книжку, в которой будут учитываться все операции, произведенные в срок действия вашего счета. Через три дня выдается дебетовая карта. В испанском банке можно оформить и кредитную карточку (VISA, MASTERCARD).
В Испании услуги агентств недвижимости всегда оплачивает продавец.

Заключение сделки
Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad – Реестре собственности. В Реестре можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, а также о наличии возможной задолженности владельца.
После выбора подходящего объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи недвижимости, в котором указываются условия и способ оплаты.  Как правило, в нем описываются обе стороны, объекты недвижимости, согласно реестру собственности, фиксируются общая стоимость, налоги и форма оплаты.
При подписании контракта, как правило, покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости.
Оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica), которая подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. Вся оплата должна быть подтверждена документально. Лучше, если это будет осуществлено посредством банковского перевода на расчетный счет продавца или банковским чеком.
Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости: при покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – строительная фирма. Оформление сделки по купле/продаже недвижимости или участка в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.
Единственный случай, когда покупатель подписывает документы о покупке с агентством – наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно обычной доверенности от продавца. Получение ключей происходит при подписании нотариального договора. Как только нотариальный договор купли-продажи подписан, нотариус отправляет факс в Реестр Собственности, информируя о совершенной сделке. Купчую можно забрать из нотариальной конторы через 2-3 дня после подписания договора.  Тридцать дней дается на оплату гербового сбора (I.A.J.D.) и на представление документа в Реестре.

Сопутствующие расходы
Если вы собираетесь купить недвижимость в Испании - обратите на этот раздел особое внимание. Согласно закону при покупке недвижимости (заключении договора) в Испании покупатель оплачивает НДС (7% от официальной стоимости в купчей для жилых объектов, 16% для коммерческой недвижимости и земельных участков), государственные сборы и услуги нотариуса (около 1-2% от цены объекта), а также регистрацию купчей. Оформление NIE (идентификационного номера иностранца) для регистрации сделки стоит до 500 евро. Все сборы подлежат уплате при завершении сделки, когда продавец и покупатель подписывают окончательный контракт, который подписывается и заверяется нотариусом. По закону NIE необходим всем иностранцам при фигурировании в нотариальных актах и регистрационных органах для покупки недвижимости, автомобиля или открытия испанской фирмы. Также этот номер используется при заполнении налоговых платежей. Для оформления NIE необходимо иметь действующий загранпаспорт, действующую испанскую визу,  таможенный штамп о въезде в Испанию, два цветных фото 3×4, заполненную форму соответствующего образца. Срок оформления – 30 рабочих дней.