Статьи

• О стране
• Визовый режим
• Ипотека
• Постоянное место жительства
• Гражданство
• Посольства и консульства
• Процедура приобретения недвижимости
• Содержание недвижимости и налоги

Процедура приобретения недвижимости

В британском законодательстве нет ограничений на приобретение объектов недвижимости иностранными гражданами. Недвижимость в Великобритании можно приобрести как на правах аренды, так и в свободное владение. Свободное владение (freehold) означает, что земля и все постройки на ней безраздельно принадлежат собственнику. Владение на правах аренды (leasehold) означает, что только здание (но не земля) является предметом продажи. При этом владелец земли передает новому владельцу недвижимости права аренды на землю на определенное количество лет – от 1 года до 999 лет. Большинство квартир в Великобритании находится в пользовании обычно на 99-125 лет. В английском законодательстве существуют условия продления срока аренды. Продление «покупается», когда срок аренды менее 70 лет.

Продолжительность аренды влияет на стоимость объекта недвижимости. При покупке недвижимости обязательно следует проверить срок действующего договора аренды на объект, который есть намерение приобрести. Чаще всего на продажу помещений с правами аренды земли выставляются квартиры.

Для покупки британской недвижимости не обязательно приезжать в страну – можно довериться юристам и консультантам. Тем более, что в Великобритании принято, что сделкой занимается адвокат. После выбора объекта адвокат покупателя начинает переговоры с адвокатом продавца. Покупатель делает так называемое встречное предложение, небезосновательно рассчитывая на торг.

После согласования стоимости, в доказательство серьезности ваших намерений, покупателя могут попросить заплатить агенту по недвижимости или юридическому консультанту продавца небольшую и обычно не подлежащую возврату сумму в качестве залога.

Составляется Memorandum of Sale – документ, в котором указаны имена и координаты обеих сторон и их адвокатов. В дополнение к контракту составляется опись имущества, которая вместе с домом перейдет в собственность нового владельца (если об этом есть договоренность) – бытовая техника и мебель.

Адвокаты начинают работать над составлением контракта, который обычно готовится по стандартной форме юристами продавца и затем обрастает многочисленными дополнениями. Кроме этого, юристы занимаются процедурой проверки в местных органах власти, земельном кадастре, реестре банкротств и т. д., ими также осуществляется уплата всех причитающихся гербовых сборов. Если вы планируете реконструировать недвижимость, ваш юрист должен проконсультироваться с местными властями.

Покупатель решает, проводить ли независимую экспертизу, которая поможет определить не только предполагаемую стоимость объекта, но и дать заключение о состоянии здания (фундамента, коммуникаций и т. д.), выявить все возможные имеющиеся проблемы данного объекта. Юристы настоятельно рекомендуют приглашать оценщика для экспертизы будущей покупки. Заключение о состоянии объекта требуют банки при выдаче ипотечного кредита – чтобы убедиться, что цена покупки не завышена. Оценка нужна и для страхования недвижимости. Кроме того, в ходе осмотра оценщик может обнаружить скрытые дефекты, о которых продавец умолчит. Оценка для ипотеки проводится довольно поверхностно, поскольку ее цель – не выявить дефекты дома, а просто выяснить, можно ли заложить его в банке. Более детальная строительная оценка имеет целью выявить неполадки в доме, чтобы снизить его стоимость. Если оценщик не заметил какого-то дефекта в процессе экспертизы, а он через некоторое время проявился, можно требовать компенсацию с оценщика. В заключении об оценке также содержится информация о безопасности дома, местоположении, окружении. Стоимость проведения оценки зависит от размера объекта (средняя цена - £600-1500).

В согласованный день адвокат покупателя отправляет адвокату продавца подписанный контракт и депозит, обычно на 10% от стоимости объекта. К моменту совершения сделки на счете покупателя в любом западноевропейском банке должна находиться нужная сумма, происхождение которой подтверждено документально. В то же время адвокат продавца отправляет адвокату покупателя подписанный им контракт. С этого момента контракт вступает в юридическую силу. В нем устанавливается день окончания сделки, то есть официального вступления покупателя во владение недвижимостью.

Обмен договорами может быть произведен в случае, если:
• юридический консультант и покупатель удовлетворены правоустанавливающими документами на объект и юридической стороной сделки в целом;
• покупатель передал своему юристу депозит;
• покупатель вернул своему юридическому консультанту подписанный договор и дата завершения операции согласована с продавцом;
• покупатель подготовил денежные средства, необходимые для завершения сделки.

После обмена договорами ни одна из сторон не вправе выйти из сделки; покупатель и продавец по закону обязаны завершить операцию купли-продажи. Если в назначенный день сделка не состоялась, грядут штрафы – проценты на недоплаченную сумму.

Окончание сделки – последний этап операции покупки недвижимости. Завершение сделки происходит, когда не только все соответствующие документы оформлены, но и завершающий платеж получен на счет адвоката продавца. Деньги переводятся между клиентскими счетами адвокатов, то есть изначально покупатель вносит деньги на клиентский счет своего адвоката, с которого далее они переводятся на клиентский счет адвоката продавца (клиентский счет адвоката также известен как escrow). В этот же момент следует провести оплату Гербового сбора или налога на приобретение недвижимости, который составляет от 1% до 4% в Управлении налоговых сборов. Покупаемая вами недвижимость регистрируется на ваше имя в Земельном кадастре.

Сразу после подписания контракта покупатель обязан застраховать недвижимость. Кроме того, необходимо иметь специальную страховку, покрывающую кражу, пожар, ущерб и т. д. Средняя стоимость страховки в год начинается от £500 ($1 000) за двухкомнатную квартиру и от £850 ($1 700) за пятикомнатную квартиру или дом.

Если сделка состоялась вовремя, уже на следующий день новый хозяин получает ключи от своего дома, а адвокат регистрирует в Land Registry право собственности и готовит очередную порцию документов – для уплаты гербового сбора на покупку.

Обычно с момента обмена контрактами до завершения сделки, то есть момента, начиная с которого вы становитесь юридическим собственником объекта и после чего можете пользоваться недвижимостью, проходит от 14 до 21 дней. Однако если покупается недвижимость в проекте на начальной стадии строительства, завершением контракта будет считаться момент сдачи строительного объекта.

Кроме стоимости недвижимости, при покупке жилья в Великобритании иностранец оплачивает Гербовый сбор – государственный налог, который уплачивается при покупке недвижимости. Он основан на цене приобретения недвижимости и рассчитывается следующим образом:
• до £120 тыс. ($240 тыс.) – 0%;
• от £120 тыс. – до 250 тыс. ($240–500 тыс.) – 1% от стоимости покупки;
• £250 тыс. – 500 тыс. ($500 тыс. – 1 млн.) – 3% от стоимости покупки;
• свыше £500 тыс. ($1 млн.) – 4% от стоимости покупки.

Плата за услуги адвоката сильно различается, но в среднем оценить ее можно в диапазоне £700–2 000 ($1 400–4 000). Гонорар за юридическое сопровождение сделки как правило составляет определенный процент от суммы сделки (обычно около 1%).Стоимость услуг оценщика варьируется в зависимости от размера объекта и обычно составляет от £600 до 1500 ($1200–3000).

Услуги агента по поиску дома оцениваются обычно в 1,5% от стоимости объекта плюс сумма на накладные расходы (как правило - £1-2 тыс.). Если поиск объекта затягивается, возникают какие-нибудь сложности, накладные расходы могут вырасти в два-три раза. В отдельных случаях агенты в качестве комиссии берут процент от разницы между ценой предложения и реальной ценой сделки (после торга). В этом случае агент заинтересован снизить цену и активнее работать на благо покупателя.

Следует быть готовым к тому, что придется заплатить за консультацию по ипотеке профессиональному консультанту по ипотеке, средняя стоимость услуг около 1% от стоимости объекта.

Еще один дополнительный сбор в размере £60-500 надо внести при регистрации, конкретная сумма опять-таки зависит от стоимости недвижимости.

Если впоследствии дом предполагается реконструировать или перестроить, нужны консультации с местными органами власти и различными ведомствами. Например, надо получить планы коммуникаций и схемы электропроводки в здании; выяснить, к какой категории относятся прилегающие к дому дороги (частные или общественные), узнать, отвечает ли выбранный объект всем требованиям и стандартам планирования и строительства и т.д. Стоимость справок обычно составляет около £200.