Статьи

• О стране
• Визовый режим
• Вид на жительство
• Гражданство
• Посольства и консульства
• Процедура приобретения недвижимости
• Содержание недвижимости и налоги

Процедура приобретения недвижимости

Для покупки недвижимости в погранзоне как граждане Греции, так и иностранцы должны обратиться в префектуру на территории которой находится приобретаемый объект. Заявление в префектуру должно содержать описание объекта, цель покупки, информация о покупателе (профессия, судимости и т.п.). Заявление должно быть представлено вместе с документами о праве собственности на объект, а также топографический план объекта и местности вокруг него. Процесс получения разрешения длится от 1 до 3 месяцев и является бесплатным.

Существует и еще множество ограничений на приобретение, строительство и использование недвижимости в Греции как для самих греков, так и для иностранцев. Многие ограничения проистекают из закона о защите природы и памятников. Местные лесничества по требованию выдают специальные сертификаты, определяющие находится ли приобретаемый объект в зоне охраняемых лесов. Нельзя покупать недвижимость в зоне археологических раскопок. Владельцы некоторых домов, считающихся охраняемыми памятниками, должны за свой счет поддерживать объект в надлежащем состоянии. Участки земли по береговой линии также не могут приобретаться в собственность.

Если сумма сделки в районе Афины/Пирей достигает €29 137, а в любой другой части Греции €11 739, то участие юриста при заключении контракта обязательно и это относится ко всем сторонам подписывающим контракт. Греческие юристы не только готовят проект контракта и консультируют по всем юридическим вопросам, но также обязаны выяснить (если объект еще не включен в систему Земельного Регистра) кто является реальным владельцем права собственности на данный объект. Несовершенство Регистра Мортгейджей заставляет юристов изучать историю объекта за 20 лет и больше. По греческим законам, если лицо в течение 20 лет фактически и добросовестно владеет объектом, то оно автоматически получает право собственности на него.

Юрист также должен убедиться, что объект свободен от обременений всякого рода (мортгейджей, судебных требований и т.п.), что все налоги по объекту оплачены, строительные нормы соблюдены и разрешения правильно оформлены. Как правило, юрист ведет переговоры по контракту между сторонами. Греческий юридический кодекс указывает минимальную ставку оплаты юридических услуг: за сделку до €44 000  она составляет 1%, от €44 021 до €1 467 000 – 0,5%, от €1 467 000 и выше – 0,4%.

Оплата юристу должна производиться до нотариального оформления сделки и 35% от выплаченной ему суммы перечисляется в соответствующую коллегию адвокатов. Данный гонорар выплачивается лишь за подготовку проекта контракта и обязательное присутствие юриста при его подписании. Дополнительные поиски информации и юридические исследования оплачиваются дополнительно.

В специальном налоговом офисе для иностранцев нужно получить налоговый регистрационный номер.

Налог на передачу прав собственности, который платит покупатель, составляет 9% от цены на объекты до €15 тыс. и 11% на объекты дороже €15 тыс.  (в областях, где нет пожарных команд – соответственно 7% и 9%). Добавочный подоходный налог составляет 3% от уплаченного по вышеуказанной шкале налога на передачу прав собственности.

Для одиноких покупателей освобожденными от налога являются €65 тыс. от цены квартиры и €30 тыс. от цены участка земли. Суммы сверх этих норм облагаются налогами по уже приведенной шкале. Кроме этого €100 тыс. от цены освобождаются от налогов для родителя, имеющего детей (независимо от семейного положения). К этой освобождаемой от налога сумме добавляется освобождение €20 тыс. за двух первых детей и еще €30 тыс. за каждого последующего ребенка, начиная с третьего.

Функции нотариуса в Греции ограничены: он разъясняет сторонам их права и обязанности, вытекающие из подписываемого контракта, зачитывает им текст контракта. Нотариальные сборы составляют 1,2% от цены сделки, из которых 9% остается юридическому фонду и 6% фонду социального обеспечения нотариусов. В дополнение к этому по следующей шкале оплачивается стоимость оформления бумаг:
• При сумме сделки €100 тыс. – €1 235,64
• При сумме €500 тыс. – €6035,64
• При сумме €1 млн. – € 12 035,64
• При сумме €5 млн. – €60 035,64 

И контракт, и акт передачи прав собственности должны быть зарегистрированы нотариально. Заключенные не по форме контракты аннулируются без всяких средств судебной защиты.

Продавец обязан заполнить и предоставить следующие документы:
• Свидетельство налоговых органов, что за продавцом не числится никаких фискальных долгов.
• Установленная законом декларация о том, что в течение последних двух налоговых лет продавец не извлекал дополнительных доходов из продаваемого объекта.
• Установленное законом свидетельство, что продавец правильно продекларировал продаваемый объект в декларации налоговых возмещений.
• Чек оплаты налога на недвижимость.
• В случае если продавец получил объект в результате наследования или дарения – свидетельство налоговой службы об оплате налогов на наследство и дарение.
• Свидетельство местных органов власти (на территории которых расположен объект), что за владельцем не числятся долги перед местными органами.
• Утвержденные планировки, если объект был построен.
• В районах, где уже существует система Земельного Регистра – сертификат Земельного Регистра относительно статуса объекта.

Покупатель должен предоставить свидетельства налоговой службы, что у него нет фискальных долгов, а также то, что налог на передачу прав собственности оплачен.

Контракт купли-продажи и акт о передаче прав собственности может быть подписан за границей в присутствии сотрудника греческого консульства (процедура).

Каждая сторона сделки может передать полномочие представительства другому лицу, оформив на него доверенность. Доверенность может быть оформлена также и на юриста, представляющего сторону в сделке. Доверенность на сделки с недвижимостью обладает рядом особенностей. Например, точные условия контракта (цена и т.д.), а также сам объект, являющийся предметом сделки, должны быть точно зафиксированы в доверенности. Без этих уточнений доверенность теряет юридическую силу. Доверенности продавца и покупателя должны быть нотариально заверены. Их можно оформить в нотариате в Греции или в Греческом консульстве за рубежом. Для того, чтобы в Греции были признаны нотариальные документы заверенные зарубежными нотариусами, они должны быть сопровождены специальной формой Апостиль.

Заверенный нотариально контракт купли-продажи может считаться действительным только по регистрации его в Регистре Мортгейджей или в Земельном Регистре (регистрационная цена – 0,475% стоимости объекта). Обычно регистрацию оплачивает покупатель, но можно в контракте возложить эту обязанность и на продавца.

При переходе района из юрисдикции системы Регистра Мортгейджей в юрисдикцию системы Земельного Регистра, владельцы недвижимости должны до строго определенной даты зарегистрировать в Земельном Регистре свое право собственности. При декларации права необходимо приложить документы на покупку объекта. Регистрация права собственности на один объект стоит €20. Декларированные права будут затем проверены на их законность. Декларация и оформление права собственности на объект в Земельном Регистре сейчас является предварительным условием для начала сделки и для получения планировочных разрешений.