Статьи

• О стране
• Визовый режим
• Вид на жительство
• Ипотека
• Гражданство
• Посольства и консульства
• Процедура приобретения недвижимости
• Содержание недвижимости и налоги
• Сдача недвижимости в аренду

Содержание недвижимости и налоги

При продаже недвижимости в Германии налог с прибыли от продажи не взимается, если объект находится в общей собственности мужа и жены на протяжении 10 лет и более.

В остальных случаях налог с продаж исчисляется по прогрессивной шкале:

• доход до €7 664 в год не облагается налогом;
• от 7 665 до €12 739 – облагается налогом в 15% плюс 24% от суммы, превышающей €7 665;
• от 12 740 до €52 151 – 23.97% плюс 42% от суммы, превышающей €12 740;
• от 52 152 до €250 тыс.  – 42%;
• от €250 тыс. – 45%.

  Доход от сдачи квартиры в аренду облагается налогом на прибыль. Владелец имущества вправе выбрать сам, в каком государстве ему платить налоги. В Германии нерезиденты из стран, не входящих в ЕС, облагаются налогом с получаемой арендной платы в размере 26,375% от общей суммы доходов за вычетом всех расходов, связанных с содержанием недвижимости в Германии. В число расходов входят не только проценты по кредиту или отчисления на капитальный ремонт, но и амортизация объекта в размере 2% от полной стоимости покупки ежегодно. Для определения точной суммы в конце года в берлинское отделение финансового ведомства подается специальная налоговая декларация нерезидента, имеющего подлежащие налогообложению доходы в Германии. При организации собственного бизнеса налог на прибыль снижен до 15 %.

  Ежегодный налог на недвижимость в Германии объединяется с земельным налогом и составляет от 0,5% до 1,5% от кадастровой стоимости жилья. Не облагаются налогом объекты дешевле €120 тыс. для физических лиц и дешевле €20 тыс. для юридических лиц. Также существует налог на сток дождевой воды в канализацию, который рассчитывается исходя из площади крыши и твердого покрытия на участке (от €35 до €45 на сотку в год).

Права и обязанности владельца квартиры детально описаны в специальном Законе о владении жильем. В июле 2007 г. в закон были внесены очередные изменения, ограничивающие принцип единогласия всех владельцев квартир при принятии решений, связанных с ремонтом или модернизацией дома. Теперь по многим вопросам достаточно поддержки так называемого квалифицированного большинства (3/4 всех собственников).

При покупке квартиры ее новый владелец автоматически становится членом сообщества владельцев квартир дома. Это сообщество имеет установленные на общем собрании нормативы сборов на поддержание в исправном состоянии и ремонт дома в местах общего пользования (подъезд, крыша, подвал). Величина отчислений на эти цели обычно составляет порядка €0,4 за 1 кв. м в месяц. Накопившиеся на лицевом счету квартиры неизрасходованные  средства также переходят к ее новому владельцу.

Нанятая сообществом владельцев профессиональная фирма осуществляет управление домом, куда входит расчет месячных коммунальных платежей и организация их своевременной оплаты, проведение ежегодных собраний собственников, организация необходимых ремонтных работ в доме и прочие услуги. Фирма отвечает за разработку и выполнение хозяйственного плана. Хозяйственный план представляет собой составляемую на календарный год смету ожидаемых доходов и расходов при управлении совместным имуществом. Принятый план является основой для оплаты содержания квартиры ее владельцем. Управление домом обычно обходится собственнику в сумму около €25 в месяц.

  Сдавать недвижимость в Германии в аренду можно и удаленно, не находясь постоянно на территории Германии. Для этого нужно воспользоваться услугами управляющей компании, которая берет на себя обязательства по поиску арендаторов и присмотру за домом или квартирой. Оплата за содержание жилья почасовая, из расчета €20–25 в час плюс 69 центов за километр дороги, которую сотрудник фирмы преодолевает от офиса до дома и обратно. Стоимость ухода за земельными угодьями рассчитывается индивидуально исходя из трудоемкости работ, периодичности их проведения и площади участка. Расчеты между собственником жилья и управляющей компанией происходят посредством банковских переводов.

В Германии высокая стоимость коммунальных услуг. Здесь самые высокие тарифы в мире на воду (от 1,9 до €2,7 за кубометр), так как поступления от оплаты водоснабжения используются для финансирования ряда государственных проектов. Электричество обходится в 18 центов/кВт, газовое отопление – в 4-5 центов/кВт, вывоз мусора и уборка территории оценивается в €1,5-2/кв. м. Ежемесячные расходы на квартиру площадью 70 кв. м  в Западной Германии составляют около €127,4, в Восточной – €97,3. Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц. Подключение стационарного телефона стоит €60, месячная оплата – от 15 до €40 в зависимости от услуг, минута разговора – от 1,6 центов до нескольких евро. Радио обходится в €5,52 в месяц, пакет радио плюс кабельное телевидение – €17.