Статьи

• О стране
• Визовый режим
• Вид на жительство
• Ипотека
• Гражданство
• Посольства и консульства
• Процедура приобретения недвижимости
• Содержание недвижимости и налоги
• Сдача недвижимости в аренду

Процедура приобретения недвижимости

Иностранцы без ограничений могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость на всей территории Германии, оформив ее на физическое или на юридическое лицо. Для этого нужен лишь действующий заграничный паспорт и финансовые средства.

  Для выбора объекта лучше всего обратиться в агентство недвижимости, а затем совершить ознакомительный тур с целью предварительного осмотра объекта. Можно совершить покупку удаленно, обратившись в агентство через интернет, и затем приехать для заключения сделки. Но большинство покупателей предпочитает сначала осмотреть жилье лично. При личном присутствии можно купить жилье и у частного лица. Хотя покупка через агентство, как правило, оказывается надежнее. Купить недвижимость в Германии, как видите, не так уж и сложно.

Расчеты между продавцом и покупателем осуществляются посредством банковских переводов (другие способы практически не используются). Юридических ограничений для открытия иностранцами счетов в немецком банке нет, но у клиентов с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, так как в Германии достаточно строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.

Для удостоверения личности и при открытии счета необходимо присутствовать лично. Действующий в банковской системе ФРГ способ «почтовой легитимации» клиента, когда каждый гражданин может удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не действует в отношении иностранцев.

С требованиями банка к оформлению и перечню запрашиваемых документов желательно ознакомиться заранее. Чаще всего от иностранных клиентов требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры. Но некоторые банки могут потребовать и справку-рекомендацию.

Счет открывается в евро. Договор на его обслуживание заключается после проверки банком документов и данных клиента. Деньги на счет можно вносить сразу после открытия.

После окончательного выбора объекта и принятия решения о его покупке составляется договор купли-продажи: в нем указывают условия и форму оплаты. Его подготовка и подписание происходит в присутствии немецкого нотариуса. Последний производит проверку прав собственности продавца, оформляет все необходимые документы, включая денежные расчеты и переход права собственности к покупателю.

После подписания договора обеими сторонами нотариус открывает специальный нотариальный счет для данной сделки. Вместе с подписанием договора покупатель вносит аванс (в среднем он составляет 10% от стоимости недвижимости). Если покупатель передумал, то задаток ему не вернут, при отказе продавца задаток возвращается покупателю в двойном объеме. Остальная сумма должна поступить на счет в течение 28 дней. После того, как нотариус убедится, что сумма полностью внесена, он отправляет документы в ведомство по регистрации прав на недвижимое имущество, и в течение двух месяцев покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности («Поземельной книги»).

Только после занесения права собственности покупателя в «Поземельную книгу» нотариус имеет право перечислить с нотариального счета деньги продавцу объекта. Покупатель получает по почте два экземпляра удостоверенного нотариусом договора купли-продажи. Так как продавец получает свои деньги после того, как покупатель приобрел право собственности, случаи мошенничества при сделках с недвижимостью сведены к минимуму. Полная процедура купли-продажи недвижимости занимает в среднем 2-3 месяца, но присутствие покупателя обязательно только при подписании договора и при присвоении права собственности.

Покупатель платит налог на покупку недвижимости, который в Берлине составляет 4,5%, в остальных землях – 3,5% от суммы, зафиксированной в договоре купли-продажи. При приобретении сельскохозяйственной земля или производственных площадей налог может достигать 6%. От 1,5% до 2% от этой суммы (в зависимости от цены покупки) составляет стоимость услуг нотариуса и внесение изменения в поземельную книгу, еще в 0,5% обходится гербовый сбор. Формально покупается не квартира, а относящаяся к ней доля участка земли, на котором стоит дом. Именно поэтому речь идет о налоге на землю и поземельной книге.

  Комиссия агенту обходится в 3-6% от цены объекта и вносится поровну покупателем и продавцом (при покупке недвижимости в Берлине - только покупателем). Комиссионные облагаются НДС в размере 19%, т.е. общие расходы на маклера составляют от 3,57% до 7,14%. Величина этой суммы уменьшается с увеличением стоимости объекта недвижимости. Все сборы оплачиваются в день подписания контракта у нотариуса.

Часто недвижимость покупают на юридическое лицо: многие иностранные фирмы приобретают как нежилые помещения (офисы, склады), так и жилье для своих сотрудников. Наиболее привлекательной организационно-правовой формой для иностранного бизнеса является общество с ограниченной ответственностью (GmbH). В качестве частного предпринимателя нерезиденту ЕС выступать нельзя, а создание акционерного общества хоть и возможно, но сопряжено с трудностями по оформлению документов.

Учредителями GmbH могут быть одно или более физических или юридических лиц, в том числе иностранные лица и лица без гражданства. Они отвечают только своими взносами, но не личным имуществом. Учредители назначают одного или нескольких управляющих фирмы, хотя бы один из которых должен быть гражданином ЕС или иметь вид на жительство. Полученная по итогам года прибыль распределяется соответственно размерам долей участников компании.

Стоимость открытия GmbH составляет €150. Уставной капитал является имуществом юридического лица, который формируется из оговоренных в учредительном договоре вкладов учредителей. Вклады должны быть сделаны в денежной форме или в виде передаваемых обществу вещей. Лучше вносить уставной капитал в денежной форме, так как передача вещей требует предоставления экспертизы стоимости, что значительно замедляет процедуру учреждения.

Участники GmbH подписывают учредительный договор, необходимый даже тогда, когда учредителем является одно лицо. В нем должны в обязательном порядке содержаться следующие сведения: наименование фирмы, официальный юридический адрес с телефоном, виды деятельности, размер уставного капитала, распределение долей между учредителями, продолжительность существования, назначение и полномочия управляющих. Договор заверяется у нотариуса. Затем новое общество регистрируется в суде, о чем делается запись в торговом реестре. С этого момента GmbH обретает статус юридического лица. В среднем процедура занимает 6-8 недель.